Forus: Visjonen som forsvant

(Trykket i Stavanger Aftenblad 18.september 2018)

Ja tenke det; ønske det; ville det med; - men gjøre det!

Nei; det skjønner jeg ikke.

Peer Gynt oppsummerer planforslaget til ny IKDP Forus og planleggerne på en sørgelig tydelig måte. De har tenkt, ønsket og tegnet seg fram til en plan hvor alt skal bli rørende vakkert, men noen andre som skal betale. Eller ikke betale. For med en rekkefølgetiltakprislapp på to-tre milliarder kroner, som betyr mellom to og tre tusen millioner kroner i økt bygge- og leiekost for å få lov til å etablere nye bygg på Forus, kommer det ikke til å skje.

Planen har tatt flere år å utvikle, og underveis har den sporet helt av. Hvis den gjennomføres, vil all utvikling på Forus stoppe opp. Tomtene blir liggende brakk og de viktige nasjonale og internasjonale firmaene vil finne andre byområder for sine hovedkontor og klynger. Og dette er ikke dommedagsprofetier, det er et helt enkelt regnestykke: Husleien øker med kostnadene, og arbeidsgivere er opptatt av de ansattes trivsel.

Visjon med konkurranseklausul

Visjonen var god: «Forus – en drivkraft for framtidens næringsliv i regionen og landet.»

Men det er tydelig at planleggerne ser på Forus som et problem, ikke en mulighet. Planforslaget presiserer stadig at Forus ikke skal konkurrere med andre områder i regionen. Det fremheves at «utbyggingspotensialet på Forus er svært stort sammenlignet med ønsket og realistisk utbygging fram til 2040» (min utheving). Planen vil ha arealer i bakhånd «som muliggjør nyetableringer av strategisk viktige virksomheter» om 20-30 år, altså ikke bygge ut nå. De reduserer utbyggbart areal med en million kvadratmeter fordi «en vesentlig større utbyggingskapasitet kunne få store konsekvenser for vedtatte planer i kommunene Sandnes, Stavanger, Randaberg og Sola, og ringvirkninger for ønsket utvikling av bolig og næring i øvrige kommuner». Man planlegger altså bevisst for at Forus skal få en lavere utbygging for å ikke sinke andre deler av regionen. Bremsene er på.

Og konkurransebegrensningen er enveis. Man skal ikke få utvikle handel, bolig, sykehjem, idrett eller kultur på Forus. Med unntak av etpar små blokker øst for Travbanen skal det kun bygges kontor, industri og lager/logistikk, mens resten av regionen kan bygge næringsparker med rikelig parkering, boligområder og handel. Og ikke minst: Det bygges fine nye bilveier til Randaberg, Tananger, Sola, Time, Klepp, Gjesdal, Ryfylke… alle skal få. Det er bare Forus, Stavangers siste store næringsområde, som skal nektes all reell byutvikling, få parkeringsforbud og avgrenses til buss, sykkel og gange.

Er Forus en trussel mot andre områder? Hvis vi ser tilbake i tid, ser vi at det er tvert imot. Hva ville regionen vært i dag uten petroleumsnæringen og utviklingen på Forus?

Næringslivsvurdering

Planforslaget redegjør for et innovasjonsseminar for næringslivet, hvor man kom fram til ni aktuelle tiltak for å skape et Forus som tiltrekker seg dyktige bedrifter og talenter. Her er de ni med mine kommentarer til hva planen faktisk ikke gjør:

1. Utforme attraktive stedkvaliteter: JA, det er gjort – til overmål – men til en kostnad som næringslivet ikke vil være i stand til eller villig til å betale. Ingen flytter til et område med dobbel husleie.
2. Få høyere befolkningstetthet på og ved Forus: NEI, ingen økning i befolkningstettheten.
3. Visjon, identitet og markedsføring: NEI, det er ikke omtalt i planen.
4. Lage transportkorridor til Ullandhaug og flyplass: NEI, det er ikke omtalt i planen.
5. Utvikle en delingsøkonomi for Forus: NEI, ikke annet enn å nevne at delingsøkonomi er en kjekk sak.
6. Senter for teknologisk innovasjon: NEI, dette er ikke innpasset i planen.
7. Interkommunalt samarbeid: Uklart hva dette betyr. Men planen påpeker at interkommunalt samarbeid om parkeringspolitikk for hele storbyområdet ikke er påbegynt. Så antakelig NEI.
8. Redusere bedrifters driftskostnader: TVERT IMOT, her blir leiekostnadene doblet.
9. Bli verdensledende på nye energiløsninger: NEI, ikke annet enn å nevne at regionen må slutte å være så petroleumsavhengig.

I sum ivaretar ikke planen noen av de ønskede tiltakene.

Forus, det mest sentrale stedet i hele regionen, med potensiale til en strålende flott utvikling av spennende næringslivsklynger, skal stoppes. Planen vil ha som direkte og øyeblikkelig konsekvens at Forus stagnerer som næringsområde, og at de firmaene som likevel vil være i regionen, lokaliserer seg lenger utenfor byene. Det tjener ikke klimaet og det tjener i hvert fall ikke næringsutviklingen i storbyregionen.

 

 

Stopp den urealiserbare Forusplanen

Publisert i Stavanger Aftenblad 11.september 2018

Virkelighetsfjernt om Forus

Ny plan for Forus, på høring til 15.september, vil pålegge fremtidige byggeprosjekter en ekstra regning på to til tre milliarder for å gi Forus et parkpreg med vannspeil og møteplasser. Prosjektlederen for IKDP Forus hevdet i RA at «Forus har en solid betalingsevne». Men det er jo ikke dagens bedrifter på Forus som skal betale, det er fremtidige gründere, industribedrifter og kontorfirma som kunne flytte dit – men som med denne planen må betale dobbelt så høy husleie på Forus som de behøver betale andre steder. Hvorfor skal de da lokalisere seg på Forus? De kan jo ikke tvinges.

Lyttet til feil folk

Styringsgruppen besluttet i 2016 å ta randsonene og boligplanene ut, fordi «hovedformålet med planen er næringsutvikling». Likevel er den kraftig preget av tilrettelegging for bolig. Planforslaget redegjør nøye for uttalelser fra barn, unge, naboer, lag og foreninger. Det siterer at ungdommene ønsker seg ting å gjøre, liv etter kl 16, et sted å gå på søndager; og at naboer og foreninger ønsker seg flere spisesteder, små parker, grønne områder og flere aktiviteter på kveldstid og i helgene.

Men de har bare intervjuet fem bedrifter. Alle er industri/kombinert-bedrifter, alle er lokalisert i relativt nye bygg på Forus, alle har godt med parkering. Ett av dem er kommunalt eid, ett er et busselskap. Og grunneierne på Forus, altså de som eier tomter og bygg, er avspist med fire linjer av 110 sider.

Ingen ansatte er intervjuet. Reisetid og –komfort er ikke omtalt, heller ikke konsekvensene av parkeringsdekningen, som i realiteten er satt til null. Planen påpeker korrekt at det er dyrt når varebiler står i kø, men overser kostnadene når kontoransatte taper tid fordi de må ta bussen eller sykle til/fra møter, gå lange distanser fra p-husene, tilpasse møtene til bussrutene, etc. Husk at området er ni kvadratkilometer og at mange møter og besøk foregår utenfor Forus.

Fake news om ønsker og behov

Etter ferdigstillelse har prosjektledelsen gjort en såkalt undersøkelse som de nylig presenterte, hvor de påstår at Forus-ansatte ønsker seg flere parker og kaffesteder. Det er fake news. For det første er det ingen som vet om de som svarte faktisk jobber på Forus. For det andre ble de ikke spurt om de «savner» grønne møteplasser, spørsmålene var om det er mye eller lite slike steder på Forus. Folk har svart – helt korrekt – at det er lite kaffesjapper på Forus. Men det betyr ikke at de ønsker seg flere. Prosjektledelsen later til å tro at ansatte skal tilbringe store deler av arbeidsdagen sin med å sitte i parker, drikke kaffe, spasere langs kanaler og gjøre helt andre ting enn å jobbe. Det er faktisk ikke slik arbeidslivet er.

 

Umulige bestemmelser

Den virkelighetsfjerne tilnærmingen er tydelig også i mange av planens andre påstander. Her er noen eksempler:

I materiellet står det at «når bedrifter flytter og nye kommer til, bør det vurderes hva som er mest hensiktsmessig plassering. Rene industri- og lagerbedrifter bør kunne begrunne behovet.» Norge har riktignok vært omtalt som den siste sovjetstat, men så vidt jeg vet er det fortsatt ikke oppnevnt noen komite som skal godkjenne begrunnelser for at bedrifter flytter inn i ledige lokaler.

Planforslaget vil ha fortetting. Det er forståelig, men løsningsforslaget er absurd. Først viser det til at «intern flytting av virksomheter kan være nødvendig». Skal bedriftene pålegges å bytte lokaler? Så er det lagt inn en bestemmelse om at man ikke får bygge på ledig areal med mindre man kan dokumentere at alle alternativ er forsøkt og forkastet:  «Er det mulig å bruke eksisterende bygg? Finnes muligheter til å bygge om eller utvide eksisterende bygg/lokasjoner? Ikke vernet bebyggelse kan evt. rives. Ta i bruk nye eiendommer hvis andre muligheter ikke finnes.» Dette er simpelthen ikke gjennomførbart.

Planen vil også hindre varelevering til mange eiendommer, fordi bestemmelsene forbyr adkomst til logistikkfunksjon over gang/sykkelveg og grønnstruktur, som man må legge langs alle veier og områder og dermed krysse for å komme inn.

Politikerne må avlyse

Det er helt påkrevet at politikerne nå tar kontroll og kansellerer hele dette planforslaget. Det er virkelighetsfjernt, dårlig gjennomført, og vil medføre kostnader som vil øke bygge- og leieprisene på Forus til et nivå hvor ingen vil eller kan ta seg råd til å etablere seg der. Det har ikke regionen råd til.